Einkommensteuer auf Ferienwohnungen

Smoobu gibt dir die Buchungsdaten. Die Steuererklärung ist deine Aufgabe — und die der folgenden Anleitung.

Zwei Steuern, zwei Systeme

Übernachtungssteuer (7,5 % in Berlin) geht an das Berliner Finanzamt — monatlich, auf Basis jeder Buchung. Einkommensteuer geht an dein zuständiges Finanzamt als Teil deiner Jahreserklärung. Das sind zwei vollständig unterschiedliche Meldungen mit unterschiedlichen Formularen, unterschiedlichen Fristen und unterschiedlichen Behörden.

Neue Vermieter verwechseln sie ständig. Wer die Übernachtungssteuer korrekt abführt, ist damit noch nicht steuerlich fertig — die Mieteinnahmen müssen in die Einkommensteuererklärung.

Anlage V oder Anlage G?

Die meisten Kurzzeitvermietungen gehören in die Anlage V — "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung". Das gilt, wenn du Wohnraum vermietest ohne wesentliche Zusatzleistungen: sauber übergeben, dann fertig.

Anlage G ("Einkünfte aus Gewerbebetrieb") greift, wenn du hotelnahe Leistungen erbringst: tägliche Reinigung, Frühstück, Concierge-Service, Wäscheservice. In diesem Fall gilt die Vermietung steuerrechtlich als Gewerbebetrieb — mit anderen Regeln für Verluste, Gewerbesteuer und Abschreibungen.

Die Grenze ist nicht immer scharf. Eine Endreinigung gehört zur Anlage V. Tägliche Bettwäschwechsel könnten zur Anlage G führen. Im Zweifel: Steuerberater fragen.

Was abziehbar ist

Diese Kosten sind in der Regel als Werbungskosten (Anlage V) oder Betriebsausgaben (Anlage G) absetzbar:

Plattformgebühren (Airbnb-Servicegebühren) ✓ Direkt absetzbar
Reinigungskosten ✓ Direkt absetzbar
Smoobu-Abo und Tools ✓ Direkt absetzbar
Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung) ✓ Anteilig: Vermietungstage ÷ Gesamttage
Möbel und Ausstattung ✓ Abschreibung über Nutzungsdauer (GWG bis 800 € sofort)
Abgezahlte Übernachtungssteuer ✓ Direkt absetzbar
Schuldzinsen (nicht Tilgung) ✓ Anteilig bei gemischter Nutzung
Fahrten zur Unterkunft ✓ 0,30 €/km oder Ticket
Eigene Nutzungstage ✗ Kosten für Privatnutzung nicht absetzbar

Wann du einen Steuerberater brauchst

Für einfache Situationen reicht ELSTER. Bei diesen Fragen lohnt sich professionelle Beratung:

  • Du nutzt die Wohnung selbst teilweise (Eigennutzung vs. Vermietungsanteil muss exakt berechnet werden)
  • Du hast vor der Vermietung renoviert (Frage: sofortiger Abzug vs. Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand)
  • Die Unterkunft liegt in einem Milieuschutzgebiet (Renovierungen können eingeschränkt sein)
  • Du bist dir unsicher, ob Anlage V oder G gilt
  • Deine Mieteinnahmen übersteigen 26.000 € / Jahr
  • Du vermietest mehrere Objekte
  • Du co-hostest für andere Eigentümer (steuerliche Struktur unklar)
  • Du führst zusätzliche Hotelleistungen durch

Diese Seite ist ein Einstiegspunkt — kein Ersatz für individuelle Steuerberatung. Steuerrecht ändert sich, Einzelfälle variieren erheblich. Bei konkreten steuerlichen Fragen wende dich an einen zugelassenen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein. Waldo und diese Website übernehmen keine Haftung für Entscheidungen auf Basis dieser Inhalte.

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