Umsatzsteuervoranmeldung — die DIY-Anleitung für Kurzzeitvermieter

Ist-Versteuerung — und warum du sie wählen solltest

Standardmäßig setzt das Finanzamt die Soll-Versteuerung an: Umsatzsteuer wird fällig, sobald du die Leistung erbracht hast — also mit Check-out des Gastes, nicht wenn das Geld bei dir ankommt. Das ist ungünstig, weil du Steuer abführst, bevor du das Geld hast.

Die Ist-Versteuerung ist besser: Steuer wird erst fällig, wenn der Betrag tatsächlich auf deinem Konto eingegangen ist. Airbnb zahlt oft Wochen nach Check-out aus — bei der Ist-Versteuerung landet die Steuer also im richtigen Quartal.

Berechtigt zur Ist-Versteuerung bist du, wenn dein Umsatz unter 800.000 € liegt (für Kurzzeitvermieter immer der Fall). Beantragen kannst du sie per „Sonstige Nachricht an das Finanzamt" in ELSTER — ein kurzer formloser Satz genügt: „Ich beantrage die Gestattung der Ist-Versteuerung nach § 20 UStG ab [Monat/Jahr] aufgrund einer Umsatzgrenze deutlich unter 800.000 €." Solange das Finanzamt die Gestattung noch nicht schriftlich bestätigt hat, reiche deine erste Voranmeldung trotzdem nach Ist-Versteuerung ein — der Antrag gilt rückwirkend ab dem beantragten Zeitraum.

Welche Abschnitte du ausfüllst

Das ELSTER-Formular UStVA 2026 hat 10 Abschnitte. Als Kurzzeitvermieter füllst du drei davon aus — vier, wenn du Booking.com nutzt:

Abschnitt 3 — Deine Einnahmen

Hier trägst du deine Mieteinnahmen als Netto-Bemessungsgrundlage ein — also den Betrag ohne Umsatzsteuer. ELSTER berechnet die Steuer automatisch.

Welche Kennzahl für was?

Wie du den Kz-86-Betrag aus Smoobu ermittelst

Für jede Buchung im Quartal benötigst du zwei Werte aus Smoobu (zu finden im Google-Sheets-Export oder direkt in der Buchungsdetailseite in Smoobu):

• paid_out — Auszahlung an dich nach Abzug der OTA-Hostgebühr (enthält bei Airbnb Berlin die durchgeleitete Übernachtungssteuer)
• host_fee — die einbehaltene Servicegebühr des OTA (z. B. ~3 % Airbnb-Hostgebühr)

Schritt 1 — Bemessungsgrundlage pro Buchung

Damit rechnest du die 7 % Umsatzsteuer aus dem Bruttobetrag heraus. Was übrig bleibt, ist die Netto-Bemessungsgrundlage für ELSTER.

Schritt 2 — Quartalssumme → Kz 86

ELSTER rundet auf volle Euro und berechnet die Steuer (× 7 %) automatisch.

Rechenbeispiel

Abschnitt 7 — Deine abziehbare Vorsteuer

Hier trägst du die Umsatzsteuer ein, die dir deine Lieferanten in Rechnung gestellt haben — und die du zurückfordern kannst. Die Summe wird von deiner eigenen Umsatzsteuerschuld abgezogen.

Was gehört in Kz 66?

Beispiel Vorsteuer-Sammlung (Quartal)

Abschnitt 5 — Airbnb vs. Booking.com: der entscheidende Unterschied

Im ELSTER-Formular erscheint Abschnitt 5 vor Abschnitt 7 — wir behandeln ihn hier danach, weil er auf dem Vorsteuerkonzept aus Abschnitt 7 aufbaut.

Abschnitt 5 (§ 13b UStG) betrifft den Reverse-Charge-Mechanismus: Wenn ein ausländisches EU-Unternehmen dir eine Leistung erbringt, ohne deutsche Umsatzsteuer auszuweisen, bist du als Leistungsempfänger der Steuerschuldner. Du meldest die Steuer an und kannst sie gleichzeitig als Vorsteuer zurückfordern — per Saldo null, aber Meldepflicht bleibt.

Airbnb Ireland übernimmt die Umsatzsteuerpflicht selbst: Auf jeder Gastgeberrechnung stehen 19 % deutsche USt — ausgewiesen, fertig. Du lässt Abschnitt 5 komplett leer und trägst die ausgewiesene USt als Vorsteuer in Kz 66 ein.

Booking.com BV (Niederlande) stellt dagegen keine deutsche Umsatzsteuer aus — hier greift der Reverse-Charge. Du trägst die Netto-Provision in Abschnitt 5, Zeile 30 (Kz 46) ein; ELSTER berechnet die 19 % Steuer in Kz 47 automatisch. Den gleichen Steuerbetrag forderst du in Abschnitt 7, Kz 67 als Vorsteuer zurück. Ergebnis: null Mehrbelastung, aber du musst es korrekt melden. Deine monatlichen Provisionsrechnungen findest du im Extranet unter Finance → Invoices — statt eines Steuerbetrags steht dort „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers".

Der quartalsweise Ablauf

1. Buchungsdaten aus Smoobu exportieren — CSV-Export oder Google-Sheets-Sync; Spalten paid_out und host_fee pro Buchung
2. Bemessungsgrundlage berechnen — (paid_out + host_fee) ÷ 1,07 pro Buchung, dann summieren → Kz 86
3. Belege sammeln — Airbnb-Gastgeberrechnungen herunterladen, Reinigungsrechnungen, Software-Quittungen
4. Vorsteuer summieren — ausgewiesene USt-Beträge aller Belege addieren → Kz 66
5. ELSTER öffnen — Mein ELSTER → Formulare und Leistungen → Umsatzsteuervoranmeldung
6. Abschnitte 1, 3 und 7 ausfüllen — bei Booking.com zusätzlich Abschnitt 5 (Kz 46). Abschnitt 9 berechnet automatisch.
7. Prüfen, übermitteln — Übertragungsprotokoll speichern als Nachweis
8. Zahlen — Zahlbetrag bis zum 10. des Folgemonats überweisen (oder SEPA-Lastschrift einrichten)

Quartalsfristen

Fällt der 10. auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, gilt der nächste Werktag. Du kannst eine Dauerfristverlängerung um einen Monat beantragen — bei vierteljährlicher Abgabe ist das kostenlos.

Häufige Stolpersteine

• Bruttobetrag statt Nettobetrag eingetragen: Kz 86 verlangt die Bemessungsgrundlage ohne USt. Teile deinen Bruttoumsatz durch 1,07 — nicht den Bruttobetrag direkt eintragen.
• Übernachtungssteuer als Einnahme: Die Citytax ist ein durchlaufender Posten. Sie gehört nicht in Kz 86 — sie wird separat über das Berliner Steuerportal gemeldet.
• Versicherungssteuer als Vorsteuer: Versicherungsprämien enthalten keine Umsatzsteuer (sondern Versicherungssteuer). Kein Vorsteuerabzug möglich.
• Airbnb-Rechnungen vergessen: Airbnb stellt pro Abrechnungsperiode eine Gastgeberrechnung mit 19 % USt aus. Diese muss heruntergeladen und in Kz 66 eingetragen werden.
• Booking.com-Provision in Kz 66 eingetragen: Booking.com stellt keine deutsche USt aus. Die Netto-Provision gehört in Abschnitt 5 (Kz 46) — nicht in Kz 66. Den von ELSTER berechneten Steuerbetrag dann in Kz 67 zurückfordern.
• Falsches Quartal: Bei Ist-Versteuerung zählt der Zahlungseingang. Eine Buchung mit Auszahlung am 2. April gehört in Q2 — auch wenn der Aufenthalt im März war.
• Zu spät abgegeben: Verspätete Abgabe führt zu Verspätungszuschlägen. ELSTER automatisch einrichten und einen festen Quartals-Termin in den Kalender eintragen.